Tasaciones para uso logístico o comercial: ¿en qué se diferencian?

La tasación de inmuebles destinados a uso logístico y aquellos con fines comerciales comparten principios fundamentales, pero las diferencias en sus características intrínsecas, su funcionalidad y el mercado al que sirven generan criterios de valoración distintos y factores clave específicos. En Ricardo Propiedades (2914148812), entendemos estas sutilezas y ofrecemos un servicio de tasación especializado para cada tipo de propiedad en Bahía Blanca y la región.

A continuación, exploraremos en detalle las diferencias cruciales entre la tasación de galpones para uso logístico y aquellos destinados a actividades comerciales:

1. Funcionalidad Primaria y Diseño:

• Galpones Logísticos: Su diseño se centra en la eficiencia del flujo de mercancías, el almacenamiento optimizado y la facilidad de carga y descarga. Las características típicas incluyen:

  • Grandes superficies diáfanas: Para maximizar el espacio de almacenamiento y la flexibilidad operativa.

  • Altura considerable (altura libre): Para permitir el uso de estanterías de gran altura y la circulación de maquinaria de elevación.

  • Múltiples muelles de carga y descarga: Para agilizar la recepción y expedición de mercancías.

  • Amplias playas de maniobra: Para facilitar el movimiento de camiones y vehículos de gran porte.

  • Resistencia del suelo: Capacidad para soportar cargas pesadas de almacenamiento y tránsito de maquinaria.

  • Sistemas de ventilación e iluminación eficientes: Para garantizar condiciones de trabajo adecuadas y optimizar el consumo energético.

  • Ubicación estratégica: Proximidad a vías de transporte principales (rutas, autopistas, accesos ferroviarios, puertos) y centros de distribución.

• Galpones Comerciales: Su diseño se adapta a la exhibición de productos, la atención al público y la creación de un ambiente atractivo para los clientes. Las características pueden variar ampliamente según el tipo de actividad comercial, pero generalmente incluyen:

  • Espacios de exhibición: Áreas diseñadas para mostrar productos de manera atractiva.

  • Oficinas y áreas administrativas: Para la gestión del negocio.

  • Baños para el público y el personal.

  • Fachada atractiva y accesibilidad: Buena visibilidad desde la vía pública y facilidad de acceso para peatones y vehículos.

  • Estacionamiento: Espacio para que los clientes puedan estacionar sus vehículos.

  • Instalaciones adecuadas: Iluminación comercial, climatización, sistemas de seguridad.

  • Ubicación estratégica: Alta visibilidad y flujo de personas, proximidad a zonas residenciales, centros comerciales u otras actividades complementarias.

Implicaciones en la Tasación: La tasación de un galpón logístico priorizará la eficiencia operativa y la conectividad logística, mientras que la de un galpón comercial se centrará en su potencial de atracción de clientes y la adecuación para la actividad comercial específica.

2. Ubicación y Accesibilidad:

• Galpones Logísticos: La ubicación ideal se caracteriza por la proximidad a:

  • Infraestructura de transporte: Rutas principales, autopistas, accesos directos a puertos, aeropuertos o estaciones de ferrocarril de carga.

  • Centros de distribución y parques industriales: Para sinergias operativas y reducción de costos logísticos.

  • Zonas con regulaciones favorables para actividades logísticas.

  • Disponibilidad de mano de obra para tareas de almacenamiento y distribución.

• Galpones Comerciales: La ubicación óptima se define por:

  • Alto flujo de personas: Calles transitadas, proximidad a centros comerciales, zonas residenciales densamente pobladas, nodos de transporte público.

  • Buena visibilidad: Fachada visible desde la vía pública, fácil identificación del negocio.

  • Accesibilidad para clientes: Facilidad de acceso peatonal y vehicular, disponibilidad de estacionamiento.

  • Entorno comercial consolidado: Presencia de otros negocios complementarios que atraen público.

  • Zonificación comercial: Permisos y regulaciones municipales favorables para la actividad comercial específica.

Implicaciones en la Tasación: La prima por ubicación para un galpón logístico estará ligada a la eficiencia en la cadena de suministro, mientras que para un galpón comercial se basará en el potencial de ventas y la afluencia de clientes.

3. Infraestructura y Servicios:

• Galpones Logísticos: La infraestructura crítica incluye:

  • Potencia eléctrica adecuada: Para operar maquinaria y sistemas de almacenamiento.

  • Suministro de agua y cloacas: Para servicios básicos y posibles sistemas contra incendios.

  • Conexión a internet de alta velocidad: Para la gestión de inventario y la comunicación logística.

  • Sistemas de seguridad: Alarmas, cámaras de vigilancia, control de accesos.

  • Posibilidad de expansión: Terreno adicional para futuras ampliaciones.

• Galpones Comerciales: La infraestructura esencial abarca:

  • Potencia eléctrica adecuada: Para iluminación comercial, equipos electrónicos y climatización.

  • Suministro de agua y cloacas: Para baños y posibles cocinas o servicios.

  • Climatización: Sistemas de aire acondicionado y calefacción para confort de clientes y personal.

  • Iluminación comercial: Adecuada para exhibir productos y crear un ambiente atractivo.

  • Sistemas de seguridad: Alarmas, cámaras de vigilancia, sistemas antirrobo.

  • Adaptabilidad para la actividad comercial: Instalaciones específicas según el rubro (por ejemplo, extracción de humos para gastronomía).

Implicaciones en la Tasación: La tasación logística considerará la funcionalidad para operaciones eficientes, mientras que la comercial evaluará la adecuación para la experiencia del cliente y las necesidades del negocio específico.

4. Mercado de Referencia y Comparables:

• Galpones Logísticos: El mercado comparable se centra en transacciones y alquileres de otros centros de distribución, parques logísticos y galpones con características similares en términos de superficie, altura, accesibilidad y ubicación estratégica para la logística. Los inversores suelen analizar métricas como la renta por metro cuadrado en relación con la ubicación y la calidad de la infraestructura logística.

• Galpones Comerciales: El mercado comparable analiza locales comerciales con giros similares o complementarios, considerando factores como el flujo peatonal, la visibilidad, el tamaño del local, el estado de las instalaciones y el potencial de ventas en la zona. Las métricas clave incluyen la renta por metro cuadrado en relación con la ubicación y el potencial de facturación.

Implicaciones en la Tasación: La identificación de comparables relevantes es crucial. Para logística, la eficiencia en la cadena de suministro es un factor de ajuste clave, mientras que para comercio, el potencial de ingresos y la afluencia de público son primordiales.

5. Potencial de Renta y Valor de Inversión:

• Galpones Logísticos: El potencial de renta se basa en la demanda de espacios de almacenamiento y distribución eficientes, impulsada por el comercio electrónico, la globalización y la necesidad de optimizar las cadenas de suministro. Los inversores analizan las tasas de capitalización (Cap Rate) específicas para el sector logístico, que reflejan el riesgo y el rendimiento esperado de este tipo de inversiones.

• Galpones Comerciales: El potencial de renta depende del tipo de actividad comercial que se pueda desarrollar, el flujo de clientes esperado y la capacidad de generar ingresos por ventas o servicios. La tasa de capitalización para locales comerciales variará según la ubicación, el riesgo del inquilino y el potencial de crecimiento de la zona comercial.

Implicaciones en la Tasación: El enfoque de renta o capitalización tendrá en cuenta las dinámicas específicas de cada mercado. Para logística, la estabilidad de los contratos de arrendamiento a largo plazo y la calidad del inquilino (operador logístico) son importantes. Para comercio, el potencial de crecimiento de las ventas y la ubicación en zonas de alto tránsito son cruciales.

Tabla Resumen de Diferencias Clave:

CaracterísticaGalpones LogísticosGalpones ComercialesFuncionalidadAlmacenamiento, distribución, flujo de mercancíasExhibición, atención al público, venta de productos/serviciosDiseñoGrandes superficies, altura, muelles, playas de maniobraEspacios de exhibición, oficinas, fachada, estacionamientoUbicaciónProximidad a transporte, centros logísticosAlto flujo de personas, visibilidad, accesibilidad clientesInfraestructuraPotencia, agua, internet, seguridad, expansiónPotencia, agua, climatización, iluminación comercial, seguridadMercado ComparableCentros de distribución, parques logísticosLocales comerciales con giros similaresPotencial de RentaDemanda logística, tasas de capitalización logísticaPotencial de ventas, tasas de capitalización comercial

La Importancia de la Especialización del Tasador:

Dadas estas diferencias significativas, es fundamental que la tasación de un galpón, ya sea para uso logístico o comercial, sea realizada por un tasador con experiencia y conocimientos específicos en el sector correspondiente. Un tasador especializado comprenderá los factores clave que impulsan el valor en cada mercado y podrá realizar un análisis comparativo y de renta adecuado.

En Ricardo Propiedades (2914148812), colaboramos con una red de tasadores profesionales con experiencia en la valoración de inmuebles industriales y comerciales en Bahía Blanca. Podemos conectarte con el experto adecuado para obtener una tasación precisa y confiable de tu propiedad, ya sea un centro de distribución de gran escala o un local comercial en una ubicación estratégica.

Comprender las diferencias entre la tasación de galpones logísticos y comerciales es esencial para tomar decisiones informadas en el mercado inmobiliario. Ya seas propietario, inversor o empresario, contar con una valoración profesional y especializada te proporcionará una base sólida para tus estrategias. No dudes en contactar a Ricardo Propiedades (2914148812) para obtener asesoramiento experto y un servicio de tasación a medida en Bahía Blanca.

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